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地产行业并不复杂,因为利润后滞,可锁定。但是算起来太繁琐。

1、流程简化

地产商的整个流程简化下来:融资——买地——盖楼——卖房。

与所有行业相同,卖出的商品扣除成本,剩余的就是利润。

成本可以刨析为:买地成本,建造成本,三费成本,税收成本。其中买地的成本是最高的。也是盈利的关键。

至于天花板这一块,对比城镇化率,还有很高。

2、锁定利润

楼房是预售,没有建好,地产商只要拿到预售证就可以开卖。

虽然钱收到了,可房子还没有交给客户。所以在报表中,预收款、合同负债,是负债科目,不影响当期利润。也就是地产收入确认滞后于销售,大概是2-3年左右的期限。

也就是地产公司两年前的销售额,减去成本(买地,建造,三费,税收),大约体现到今年报表的利润。

3、三大要点

地产商三大看点:拿地成本,周转率,融资成本。

(1)拿地

房价涨,地产商未必赚钱。房价跌,地产商未必亏钱。秘密就在于拿地。

拿地是地产商最大的成本,也就是在拿地的这一刻,成本与利润几乎锁定。所以拿地是利润的关键。如何以低价拿到好的地皮,就成为了大学问。

拿地非常考验眼光。这不是标准化的流程,需要多重因素的考量。

地产商拿到的地皮“物美价廉”,利润高,房子还好卖,周转就会快。


(2)周转率

地皮的好坏,直接关乎到周转率。

周转率是地产业,零售业的生命线。因为地产业是高负债模式,依赖融资。必然要控制资金链不断开,最大的利用资金效率,快进快出。

重心点再度体现在了地皮。房子要想好卖,地皮的价格与位置才是关键。远比强推,地推以及各种推来的靠谱。

《我在碧桂园的1000天》就详细描绘了碧桂园的打法,

因为拿地不是标准化流程,为了拿地好,提高周转率。那就让利给团队。

只要团队拿的地好,卖的快,给出的提成也就非常高。

用钱,最大限度的调动人的积极性,提高效率。自古以来这招无往不利。

可鱼与熊掌不可兼得。效率有了,质量可能就没了。

所以对于高转送打法的地产商,例如碧桂园,去年频繁爆发安全问题,质量问题。

追求效率,旗下团队跟打了鸡血似的提高周转率,能不出事么。

有媒体称碧桂园盖楼就像3D打印机,唰的一下,房子就盖好了。

做碧桂园的股东或许是不错的选择,做业主,就未必了。

至于高效周转率这一块,大公司能做的来。因为对于管理能力,融资成本的控制,需要很高的制度标准。小公司较难做的来。

(3)融资成本

很多行业度过野蛮生长期后,走进成熟期,都会有一个强者恒强的过程。

地产业的成熟期主要体现地产商的融资成本优势。

因为地产行业是典型的“以小博大”模式,高负债,依靠巨额融资经营。

所以融资成本越低,整体经营成本就越低。资金链就越是充沛。

这样自然大的地产商占优。因为发债融资,企业越大,信用越高,违约概率低,发债利率就低,融资成本低。

而地产业又是高度依赖融资的行业,小公司自然不占优势,违约成本或许高,评级就低,发债利率就高,融资成本高。

大与小之间的融资利率相差一倍甚至两倍也很常见。

尤其一旦宏观方面“钱荒”,小公司根本扛不住,资金链很快断开。

低融资利率,是一众地产小公司的梦之理想。

4、估值

地产估值重要指标有三个。

(1)市销率PS

权益销售额与市值之间的比例。因为地产公司利润滞后,所以这种估值的意义就大于PE估值。

市销率越低,则估值越便宜。

(2)NAV净资产清算法

俗称盘地。这种方法极为繁琐,逻辑就是格老的烟蒂清算法。

将地产商手中的地皮,未售楼盘都价值毛估价格。需要每一块地皮,未售楼盘都进行计算,毛估。所以这个工作量就非常大。

例如我毛估盘了一下万科的土地储备,大概还能开发两年多点的土地储备。恒大挺狠,大该有五年多的土地储备。这个过程极为耗时。

毛估出的估价总和,减去负债。还有剩余,就有价值。

显然这种方法没有考量地产商未来发展的。毕竟是格老的烟蒂清算法的逻辑,不关心公司质地。

(3)前瞻PE

顾名思义,根据权益销售额,倒推出的PE估值。

5、还是便宜的

我个人很少买入地产股,因为这一行没有护城河,且高负债经营。财富过于纸面。

房子是大件,每个人一生买房的次数屈指可数,没有复购一说。

那么这种品牌形象主要是对外,而非对于消费者。

刚需消费者对于房子的考量主要还是价格,品牌其次。所以地产商想要凭借品牌溢价是比较困难的。

地产商的主要竞争力就是规模与管理层。以及我们看不到的“关系”。

我们在护城河一文中讲到过,优异的管理层不是护城河。因为我们无法保证管理层是否与始终优异。

管理层不能太激进,那样资金链的压力大。也不能太保守,那样没肉吃。

管理方面也很难标准化,尤其是拿地这一块。

另外对于高负债的公司我个人都不是特别喜欢,倾向于没有负债或者低负债的公司。有多少钱干多少事。

当然银行是例外,以最低成本拿别人的钱赚钱。

不过地产行业尽管这两年涨了很多,因为销量好,估值还是很便宜的。

前些天我也翻过一些地产类别的基金,发现长期并没有跑赢沪深300指数,所以这一块的指数挺尴尬的,也就没买。


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